Нотариус больше не поможет: в Беларуси ужесточают правила застройки смежных участков

Хотите построить дом, но участок небольшой? Придётся учитывать новые правила: с 1 декабря в Беларуси больше не получится договориться с соседом и построить дом ближе норматива, даже если у вас есть нотариально заверенное согласие. Министерство архитектуры и строительства утвердило Изменение №4 в строительные нормы СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населённых пунктов» (постановление от 25.08.2026 №70). Разбираемся, что это значит для застройщиков.

Что изменится

Министерство архитектуры и строительства утвердило Изменение №4 в строительные нормы СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов». Новые правила вступают в силу 1 декабря и кардинально меняют подход к застройке смежных участков.

Теперь соблюдение нормативных расстояний становится обязательным требованием, которое не зависит от договоренностей между соседями. Раньше при согласии смежного землепользователя можно было строить ближе установленных дистанций — для этого требовалось нотариально заверенное согласие. С 1 декабря этот механизм перестает работать.

— Нотариально заверенное согласие соседа больше не будет являться основанием для отступления от нормативных расстояний, — поясняет заместитель начальника отдела ЖКХ, архитектуры и строительства Узденского райисполкома Наталья Бушко.

Нормы прежние: жилой дом — не ближе 3 метров до границы соседнего участка, хозяйственная постройка — не ближе 2 метров. Но теперь их соблюдение — жесткое требование.

Главный подвох — точка отсчета

Расстояние считают не от забора, а от стены или фундамента (цоколя) строения до юридической границы земельного участка. Забор может стоять со смещением в ту или иную сторону, поэтому визуальные «три метра до соседского ограждения» не гарантируют соответствия норме. До реальной границы может оказаться меньше.

Специалисты рекомендуют до начала проектирования и строительства вызывать службы, выполняющие геодезические и кадастровые работы. Они установят фактические координаты границ участка, определят, где проходит юридическая граница с соседями, и помогут правильно рассчитать нормативное расстояние.

Что делать тем, кто уже строится

Если строительство уже идет, а изменения произошли, их необходимо зафиксировать путем внесения правок в проектную документацию.

— При отступлении от проектной документации при выполнении ведомости технических характеристик в БРТИ будет засвидетельствован факт самовольного строительства, что станет препятствием для ввода объекта в эксплуатацию, — предупреждает Наталья Бушко.

Тем, кто уже получил согласие соседей на отклонение от норм — например, на расстояние 1,20 метра — нужно успеть внести изменения в проектную документацию до 1 декабря. После вступления новых правил в силу сделать это будет невозможно.

При этом Указ №253 от 25 июля 2022 года «Об упрощенном порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства» продолжает действовать. Постройки, расположенные на расстоянии менее метра от границы, могут быть введены в эксплуатацию, но нотариальное согласие для этого получать не требуется.